Как поступить новому владельцу, если жильцы не хотят покидать купленную квартиру

Сделка совершена, ключи получены вперед, к новой жизни в собственном жилье! Однако радость может моментально потускнеть, когда становится очевидно, что в квартире продолжают проживать или зарегистрированы посторонние лица. Это могут быть бывшие родственники прежнего владельца, которые вовсе не спешат уезжать. Ответы на ваши просьбы могут быть нелепыми, например: Выписываться некуда. А знакомая вам ситуация в 2025 году волнует множество покупателей на вторичном рынке. Панические мысли о том, что вы стали жертвой обмана, навязываются сами собой. Однако всегда есть выход, и, как правило, закон на стороне добросовестного покупателя. Предлагаем вашему вниманию пошаговый план по восстановлению своих прав на собственность.

Почему это происходит: основные причины и способы предотвращения

Прежде чем принимать меры, важно понять, что стоит за произошедшим. Наиболее распространенные причины, приводящие к подобным ситуациям, кроются в спешке и экономии.

Типичные сценарии:

Для предотвращения подобных ситуаций следует придерживаться золотого правила: старайтесь приобретать квартиру, свободную от любых зарегистрированных жильцов. Попросите продавца выписать всех до подписания договора и государственной регистрации.

Если это невозможно (например, при альтернативной сделке), защитите себя с помощью:

• Удержания крупной суммы средств (от 300 000 до 1 млн рублей). Включите в договор пункт, согласно которому эта сумма передается продавцу лишь по предоставлении справки о выписке всех жильцов.
• Нотариального обязательства о выписке. Каждый зарегистрированный жилец (включая несовершеннолетних) должен подписать обязательство о выписке в установленный срок после регистрации сделки. Это поможет в случае обращения в суд.
• Акта приема-передачи с оговорками. Оформите акт, в котором четко укажите: квартира передается с обременением в виде зарегистрированных граждан. В таком документе укажите, что право пользования квартирой за ними не сохраняется.

Ваши основные права: что говорит закон в 2025 году

Юридическая основа для разрешения данной проблемы ясна и, к счастью, чаще всего ориентирована на нового собственника.

Статья 292 Гражданского кодекса РФ (ч. 2) ваш значительный помощник. В ней указывается, что переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения прав пользования данного жилья членами семьи прежнего владельца. Это означает, что после получения прав собственности все права на пользование квартирой для бывших жильцов автоматом прекращаются они больше не могут законно проживать там.

Однако важный нюанс: закон не требует автоматического снятия таких жильцов с учета. Для этого необходим судебный процесс. Если они отказываются покинуть квартиру и продолжают там проживать, вас поддержит судебный пристав.

Вы также можете:

• Требовать денежную компенсацию за пользование квартирой, как за аренду, согласно статье 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении.
• Взыскать судебные издержки с проигравшей стороны: юристов, госпошлину и др.

Редкие исключения: кого выселить не получится

Необходимо помнить, что закон защищает социально незащищенные категории граждан, даже если это создаёт трудности для нового владельца. Перед покупкой обязательно проверьте наличие среди зарегистрированных:

• Несовершеннолетних детей, отказывающихся от приватизации.
• Граждан, находящихся в местах лишения свободы.
• Долгожителей, зарегистрированных на квартире без намерения ее покидать.